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农村住房财产权抵押贷款的九台实践

发布时间:2017年10月24日 作者:李国强  来源:节选于《中国农村金融》杂志2017年14期

   根据农房位置、抵押期内的折旧、价格变化及处理难易程度等情况确定抵押物价值,一般不超过评估价值的50%;地处乡镇街道两侧、价格稳定易变现的农房,抵押率可提高到60% 
  2015年12月,吉林九台区成为全国首批农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区),也是吉林省唯一一个农民住房财产权抵押贷款试点区。作为地方金融主力军的九台农商银行紧紧抓住这一机遇,主动对接试点需要,有效整合多方资源,结合实际创新举措,因地制宜谋划发展,为农民住房财产权抵押贷款试点工作的顺利推广提供全方位的金融支持,取得了阶段性成果。
  主动学习经验,有效对接试点需求
  九台农商银行在争取成为该项目的试点行后,积极协调区政府相关部门,多次联合区农业局、金融办、人民银行等部门,一同前往已经开办农村集体土地承包经营权抵押贷款试点并建成农村产权交易中心的黑龙江富锦县、宝清县、辽宁海城等地现场学习经验,了解承包土地经营权抵押贷款试点及产权交易平台建设、风险防控等方面的情况,并研究了在承包土地经营权抵押贷款和集体经营性土地入市等领域走在全国前列的成都、海口等地的经验做法,形成了有利于推动本地试点工作的思路,推出了符合九台实际和农商银行特点的试点工作实施方案。
  夯实制度基础,加大试点推进力度
  试点工作方案出台后,九台农商银行积极与区财政局、国土局、住建局、人民银行等相关部门进行沟通,抓紧制定具体实施办法,构建了包含农房抵押贷款管理、产权中心建设、承包土地经营权贷款管理等内容的、较为完善的一整套规章制度,如《农民住房财产权抵押贷款管理办法》《农村土地流转经营权抵押贷款管理暂行办法》等,并在贷款利率、方式、期限、额度、风控等方面作了较为详细的规定,为农民住房财产权抵押贷款业务全面开展奠定了扎实的制度基础。同时,该行还通过电视、广播、报纸、网络等渠道大力宣传农民住房财产权抵押贷款的特色,印制了2万份宣传手册,引导农民盘活农房资产。
  推行正向激励,完善督导考核机制
  为了减少农户融资成本,降低风险系数,九台农商银行在利率政策、风险处置等方面积极与区政府部门进行沟通协调,得到了最大程度的支持。2016年,九台财政局先后出台了《九台区农民住房财产权抵押贷款财政贴息管理办法》和《九台区农民住房财产权抵押贷款风险补偿金管理办法》。对属于低保家庭的贷款户给予50%贴息,属于贫困户的给予30%贴息,属于规模种植大户的给予20%贴息;对因不可抗力自然灾害造成的财产损失,抵押物处置后不能弥补银行本金损失的,给予经办行损失本金35%的补偿。在内部激励方面,九台农商银行为农民抵押贷款提供优惠政策,贷款利率水平较其他贷款上浮幅度低30%。同时,总行部门建立加快推动试点工作的专项考核制度,对农民住房财产权抵押贷款业务采取“每月一通报、每季一调度、年终总考核”的举措,定期听取试点支行的工作汇报,加强对试点工作的跟进落实和督导检查,对成效显著的支行及个人给予表彰。
  创新管理技术,有效防控贷款风险
  九台农商银行健全风险缓释机制,从抵押价值和担保方式入手,采取有效措施促进农民住房财产权抵押贷款业务可持续发展。该行根据农房位置、抵押期内的折旧、价格变化及处理难易程度等情况确定抵押物价值,一般不超过评估价值的50%,对于地处乡镇街道两侧、价格稳定易变现或有较充足农业保险作为风险缓释手段的农房,抵押率可提高到60%。同时,抵押物价值评估可由双方协商确定,为借款人节省第三方评估费用。在担保方式上,要求借款人办理农房抵押贷款时,除需抵押房屋所有权、宅基地使用权外,还需有1户具有担保能力的本村村民为其提供居住担保。担保书上标明借款人到期不能偿还贷款、金融机构依法收取借款人所抵押的房屋时,担保人必须无偿给借款人提供住所。
  九台农商银行强化顶层设计、把握节奏、多措并举,农村住房财产权抵押贷款试点工作稳步推进,进一步巩固了该行在县域的优势地位,缓解了农民贷款难。截至2017年6月末,该行已发放农民住房财产权抵押贷款40户,金额近500万元,贷款期限均为2至3年。贷款均用于农户发展特色种养殖项目和购买农用机械设备。
  下一步,九台农商银行将继续稳妥推进该项业务,同时建议政府出台更多的优惠政策,完善法律制度。因住房是农民的安身立命之所,处置农房涉及农村社会稳定,法院执行也存在一定障碍,应出台可行的办法,切实保障银行的合法权益,使银行安心放贷。
  在担保方式上,要求借款人办理农房抵押贷款时,除需抵押房屋所有权、宅基地使用权外,还需有1户具有担保能力的本村村民为其提供居住担保,担保书上标明借款人到期不能偿还贷款、金融机构依法收取借款人所抵押的房屋时,担保人必须无偿给借款人提供住所。

 

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